AVISO A NAVEGANTES

En los últimos tiempos, hemos asistido a diversos casos de clientes afectados negativamente por la contratación de determinados productos financieros. Las noticias que han aparecido en los medios se refieren a los swaps hipotecarios (http://www.elconfidencial.com/vivienda/2011/12/19/los-afectados-por-swaps-hipotecarios-se-imponen-en-los-tribunales-asi-se-defienden-89454/), las participaciones preferentes (http://www.elmundo.es/elmundo/2012/02/01/economia/1328114469.html), o las cuotas participativas de la Caja de Ahorros del Mediterráneo (http://www.laverdad.es/murcia/v/20120620/region/sabadell-preve-recuperar-millones-20120620.html)... 

En todos los casos, los clientes que han contratado estos productos, lo han hecho a partir de una información deficiente proporcionada por las entidades y/o una información insuficiente obtenida por sus propios medios. Debido a ello, y a que en función de dos noticias que he leído en los últimos días tengo “la mosca detrás de la oreja”, voy a tratar de dos cuestiones con la intención de evitar posibles perjuicios con la suficiente antelación (nunca lo he hecho desde que empezara a escribir este blog, allá por diciembre de 2010, pero, en esta ocasión, pediría a quienes leyeran esto que le dieran la máxima difusión posible).

1.- El pasado 4 de julio, en www.elconfidencial.com, se publicó un artículo de D. Eduardo Mendiluce, CEO de Catalunya Caixa Inmobiliaria (http://www.elconfidencial.com/opinion/tribuna/2012/07/04/perspectivas-y-reflexiones-sobre-el-mercado-inmobiliario-espanol-9451/), en el que, textualmente, se afirmaba que “urge un desarrollo legislativo que convierta las actuales SOCIMIS en verdaderos REIT’s e incluso con la posibilidad de que deriven en mortgage REIT’s, y que puedan por tanto ayudar a cubrir parte de estos diferenciales de financiación no cubierta”. Dados los casos, antes enumerados, de productos financieros que han acabado en los tribunales, cuando leo una frase tan intricada como la que acabo de transcribir, me pongo inmediatamente en guardia. Pero, respecto a esta figura, había algo más. En el mismo diario digital donde se publicó el artículo antes mencionado, se publicó, el 10 de noviembre de 2008, otro artículo (http://www.cotizalia.com/cache/2008/11/10/noticias_91_gobierno_ofrece_banca.html) en el que ya se hablaba de las SOCIMI (acrónimo de “Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario"). La tesis del artículo del año 2008, es que se corría el riesgo de que las entidades financieras llevaran a las SOCIMI los inmuebles adjudicados por hipotecas impagadas por su valor contable original, vendieran las acciones de dichas SOCIMI entre sus clientes y estos pudieran cargar con la pérdida de valor latente de las mismas. Que ahora, el responsable de una compañía, perteneciente a una entidad financiera, cuyo objetivo sea liquidar este tipo de inmuebles, vuelva a hablar de las SOCIMI, con el fin de reactivarlas, no puede menos que ponernos en alerta. Las SOCIMI (que trasplantan a nuestro país la figura de las REIT norteamericanas -Real State Investment Trust-) pueden ser una magnífica oportunidad de rentabilidad para el INVERSOR ESPECIALIZADO, que tenga experiencia en el mercado y los activos inmobiliarios, y que, además, sepa calcular y negociar el valor adecuado de las acciones que adquiera. Pero ¡¡¡mucho ojo con el típico cliente minorista!!!, que lo que busca, fundamentalmente, es un activo con rentabilidad satisfactoria, adecuada liquidez y escasa (o, más bien, nula) volatilidad, criterios que las acciones de las SOCIMI no aúnan de ninguna forma.  Consejo para un posible inversor: preste mucha atención cuando le ofrezcan un producto de este tipo o similar y no cometa el error de contratarlo sin contar antes con asesoramiento independiente. Admonición para los responsables políticos: si legislan sobre la materia, que establezcan todas las precauciones posibles (y alguna más) para que no se repitan casos como los enumerados al principio de esta entrada.

2.- La segunda noticia es más sibilina. En una circular reciente (la 5/2012, de 27 de junio: www.boe.es/boe/dias/2012/07/06/pdfs/BOE-A-2012-9058.pdf) el Banco de España obliga a las entidades financieras a eliminar la “letra pequeña” de sus contratos (http://www.elmundo.es/elmundo/2012/07/06/economia/1341569591.html). Hasta ahí, bien. Pero, adicionalmente, la misma Circular recoge la posibilidad de un tipo de interés alternativo al Euribor Hipotecario, el IRS (“Interest Rate Swap”), “al plazo de cinco años”. La inclusión de este índice proviene, originalmente, de la Orden Ministerial 2899/2011, dictada por el Ministerio de Economía y Hacienda (la misma es del 28 de octubre de 2011, fecha que, como veremos después, tiene su relevancia). Es muy curioso el tratamiento que ha recibido este punto en los medios de comunicación. En www.elconfidencial.com, el pasado 8 de julio apareció una noticia, firmada por Enrique Utrera cuyo titular lo dice todo: “El Euribor, una ficción todavía muy rentable para los hipotecados españoles”. Si la leen (http://www.cotizalia.com/en-exclusiva/2012/07/08/el-euribor-una-ficcion-todavia-muy-rentable-para-los-hipotecados-espanoles-1843/), sacarán la conclusión de que, quienes estamos hipotecados hasta el cuello, estando nuestros préstamos vinculados al Euribor, estamos, en realidad, más o menos, expoliando a los bancos españoles (curioso que este hecho no haya trascendido con anterioridad ni se hayan organizado festejos varios para celebrarlo). Es decir, ¿es legítimo preguntarse si la intención, detrás de la aparición de este nuevo índice, es aplicar mayores tipos de interés a las operaciones hipotecarias aprovechando el desconocimiento del público? Porque, además, es que los datos estadísticos sobre el índice que se va a utilizar no son, precisamente, fácilmente accesibles. Lo que he logrado encontrar que, abarque el período de tiempo más amplio posible, ha sido en la web www.helpmycash.com, donde aparece este cuadro:

Fuente: www.helpmycash

Las conclusiones obtenidas por la citada página son:

1.- En los últimos 14 años, el valor medio del IRS ha sido del 3,70% mientras que el valor medio del Euribor solo alcanzó el 3,05%.

2.- En marzo de 2012, el valor medio del Euribor fue de 1,49% mientras que el IRS cotizó a un 1,59% de media.

3.- En abril de 2012, el valor medio del Euribor fue del 1,37% mientras que el IRS cotizó a un 1,47% de media.

4.- En mayo de 2012, el valor medio del Euribor fue del 1,26% mientras que el IRS cotizó a un 1,29% de media.

(Si observan el comportamiento del IRS a lo largo de 2011, pueden comprobar que pareció manifestar una tendencia sostenida de estar por encima del Euribor, pero manifestó, de repente, un brusco descenso. Es decir, la Orden Ministerial antes indicada se elaboró en un momento en que parecía que el nuevo índice iba a tener valores superiores al tradicional).

Es decir, históricamente, el IRS ha estado por encima del Euribor Hipotecario, mientras que, en la actualidad, cotiza a un nivel inferior. La página web citada señala: “A partir de aquí, solo queda preguntarse si el hecho de que el IRS esté cotizando por debajo del Euribor no es el motivo por el que el Banco de España no haya empezado aún a publicar su cotización o los bancos no hayan empezado ni a mentar el nuevo índice entre sus clientes”. A sensu contrario, cuando vuelva a cotizar por encima, ¿empezarán a llover las ofertas por parte de los bancos de operaciones hipotecarias vinculadas al IRS? Al igual que he hecho en el punto anterior, digo lo mismo: ¡¡¡ojo con operaciones cuyas cláusulas indiquen referencias a este índice!!! Antes de firmar, hay que asesorarse e informarse y, en caso de duda, no firmar nada. En préstamos hipotecarios a 20, 25 o 30 años, una firma excesivamente precipitada puede conducir a costes desproporcionados para la economía familiar...

Ante un problema, las reclamaciones y quejas a posteriori pueden ser factibles pero, siempre, acarrean molestias y perjuicios que hay que procurar evitar. Contar con la información a priori y decidir en consecuencia, siempre es la mejor opción.