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lunes, 13 de agosto de 2012

NO SE VENDE, RAZÓN AQUÍ



El pasado 9 de agosto, el Instituto Nacional de Estadística hizo públicas las estadísticas mensuales de transmisiones de derechos de propiedad o, para dejar más claro de qué se trata, básicamente los datos de compraventa y transmisiones de inmuebles, correspondientes al mes de junio de 2012 (http://www.ine.es/daco/daco42/etdp/etdp0612.pdf). 










Los datos que allí se reflejan, indican que la caída en el número de compraventas efectuadas sigue descendiendo.

Así, si vemos el total de transmisiones efectuadas (que incluyen donaciones, permutas, herencias, ejecuciones hipotecarias, adjudicaciones judiciales, daciones judiciales, etc.), las mismas han descendido en un 8,1% en relación al mismo mes de 2011. Las transmisiones anuales totales ya acumulan un descenso del 7,4%:




            (Pulse sobre la imagen si quiere verla ampliada)  

Fuente: INE


Es evidente que, existiendo un importante stock de viviendas sin vender, es una muy mala noticia que las transmisiones de inmuebles sigan cayendo. Sin embargo, hay que llegar al dato de compraventa de viviendas (ya que el anterior cuadro recoge todo tipo de inmuebles, incluyendo, por tanto, solares, fincas rústicas, etc.) y a su desglose entre viviendas libres y usadas para llegar a las cifras relevantes. En junio, se realizaron 25.405 compraventas de viviendas, correspondiendo 12.109 a viviendas nuevas y 13.296 a viviendas usadas:


  
Fuente: INE



Por lo tanto, esas 12.109 viviendas nuevas del mes de junio es la cifra básica para saber cuánto tiempo se tardaría en vaciar el stock de viviendas existentes a día de hoy. Haciendo un simple ejercicio de multiplicar la misma por 12 (número de meses), obtendríamos que las compraventas anuales de viviendas estarían en torno a las 145.300 viviendas.

Obviamente, hacen falta dos datos más:

1.- El primero, el número de viviendas nuevas que se construyen anualmente y que se incorporan al stock. En un artículo publicado en www.elconfidencial.com el pasado 4 de julio de 2012, Eduard Mendiluce, CEO de CatalunyaCaixa Inmobiliaria, estimaba en 110.000 viviendas anuales dicha cifra (http://www.elconfidencial.com/opinion/tribuna/2012/07/04/perspectivas-y-reflexiones-sobre-el-mercado-inmobiliario-espanol-9451/).

2.- El segundo, el número de viviendas que integra el stock mencionado. El pasado 7 de julio, el portal inmobiliario www.idealista.com publicaba los datos del Ministerio de Fomento sobre dicho stock y, a finales de 2011, existían 676.038 viviendas:





Por lo tanto, si restamos a las 145.300 viviendas nuevas que se pueden transmitir anualmente las 110.000 viviendas que se construyen en el mismo período, el stock de viviendas existentes se reduciría a un ritmo de 35.300 viviendas al año. Existiendo un stock de 676.038 viviendas, se tardaría algo más de 19 años en vaciar dicho stock.

Ante esa realidad, las expectativas de nuevas bajadas de precios tienen pleno fundamento y provocan que las ventas estén ralentizadas hasta que dichas bajadas se materialicen.

Si se vende poco y tarde, es por la sencilla y elemental razón de que los potenciales compradores esperan reducciones adicionales de precios en el mercado. Y mientras el stock no descienda, la actividad de la construcción seguirá estando por debajo de un nivel normal y lastrando a toda la economía…

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