SOBRE HIPOTECAS, DESAHUCIOS Y OTROS TEMAS POLÉMICOS (I)

En los últimos tiempos, el tema de la legislación hipotecaria existente en España ha desatado ríos de tinta y provocado multitud de polémicas. Quizás, convenga aclarar numerosos puntos y situar el debate en un marco de sensatez para llegar a conclusiones razonables y fructíferas y eso es lo que vamos a hacer en las próximas entradas de los martes (que se suelen dedicar a los aspectos relacionados con la economía española).

El primer punto que conviene tener en cuenta es la legislación básica que rige el funcionamiento del sistema hipotecario español. Aunque pueda parecer sorprendente, nuestra actual Ley Hipotecaria data de una fecha tan reciente como ¡¡¡1946!!! (https://www.boe.es/boe/dias/1946/02/27/pdfs/A01518-01532.pdf#page=1&zoom=auto,0,849). En ese año, el Decreto de 8 de febrero aprobaba una nueva redacción de la citada Ley, la cual provenía de una norma de 16 de diciembre de 1909. El espíritu que impregnaba la legislación hipotecaria en esa fecha era muy distinto al que la propia actividad económica iba a imprimir a esta figura jurídica. Porque dos fenómenos íntimamente interrelacionados, el de urbanización y bancarización de la economía española, iban a convertir en normal algo que era extraño e impensable a mediados de los años 40: que una entidad financiera concediese préstamos hipotecarios para que las familias comprasen una vivienda y que el medio fundamental para que una familia comprase una vivienda fuera la obtención de un préstamo hipotecario. Para que vean lo alejada que está nuestra ley hipotecaria vigente de la realidad, sólo hay que ver lo que ocurre cuando comprador, vendedor y entidad financiera acuden a firmar las correspondientes escrituras de compraventa y formalización de hipoteca a una Notaría. Si todas las partes intervinientes decidiesen firmar sin correr ningún tipo de riesgos, no habría forma de que se firmara ningún tipo de operación hipotecaria. ¿Por qué? Muy sencillo. Para firmar la operación de compraventa, es necesario que el comprador le entregue al vendedor el instrumento de pago correspondiente (normalmente, cheque bancario). Pero, claro, el comprador no tiene dinero suficiente para ordenar la confección de dicho instrumento de pago. Puede procederse a su confección sólo porque la entidad bancaria le ha concedido un préstamo. Pero, fíjense, el comprador hace entrega del instrumento de pago al vendedor antes de que se haya firmado la escritura de constitución de hipoteca. Nunca sucede pero, ¿qué ocurriría si una vez firmada la escritura de compraventa, donde se detalla qué instrumento de pago se ha utilizado y en que se deja constancia de que el mismo ha sido entregado el vendedor, se niega a firmar la escritura de constitución de hipoteca o, por cualquier motivo, no llega a firmarla? Pues que la compraventa estaría realizada pero no habría préstamo constituido por lo que la relación entre el comprador y la entidad financiera estaría absolutamente en el aire. Tampoco sería solución que se firmase la compraventa sin entrega del instrumento de pago porque, entonces, podría suceder que, una vez firmada la compraventa y la hipoteca, el comprador, por cualquier motivo, podría no entregar el instrumento de pago al vendedor. En la práctica, lo que se hace es dejar constancia de que el instrumento de pago se ha entregado bajo la suposición de que no va a haber problemas en la firma posterior de la escritura de hipoteca.

El hecho descrito, que puede parecer anecdótico, es revelador de una verdad más profunda: que la legislación hipotecaria española no ha evolucionado a la par de lo que lo ha hecho la realidad económica, el tráfico mercantil y nuestro propio ordenamiento constitucional, en la medida en que nuestra Carta Magna de 1978, en su artículo 47, reconocía que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna adecuada” y que “los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo ese derecho”.

Si hasta la fecha nuestra legislación no había manifestado su disfuncionalidad fue, fundamentalmente, por tres motivos:

1.- Hasta la fecha, nunca el endeudamiento familiar había alcanzado las cotas a las que se han llegado con la burbuja inmobiliaria-financiera que tuvo lugar desde finales de los 90 hasta 2007. Así, si vemos los datos de las Balanzas Financieras del Banco de España, podemos ver que el importe total de los préstamos concedidos a los hogares en relación al PIB se mantuvo en un intervalo entre el 25 y el 35% en el período 1980-1997. A partir de 1998, dicho porcentaje inició una escalada hasta alcanzar un pico del 86,5% en 2009. Desde entonces, aunque ha disminuido, sigue siendo del 79,7% a finales de 2012.

Fuente: Elaboración propia a partir de datos del Banco de España

Resulta obvio que los efectos sociales de una legislación anticuada no podían ser los mismos con un porcentaje de préstamos totales que, como máximo, era de un tercio del PIB (aproximadamente) que con un porcentaje bastante superior a las tres cuartas partes del producto total. 

2.- Nunca se había producido un colapso tan prolongado del mercado inmobiliario con caídas tanto en el volumen de transacciones como en los precios. Ello ha provocado que no sea factible proceder a la venta del inmueble para saldar la deuda existente, ya que, en muchas ocasiones, el importe que se puede obtener con la operación es menor que la deuda viva del préstamo hipotecario vigente. 

3.- Finalmente, nunca se había producido una crisis tan prolongada con tan elevadas tasas de paro y con un proceso de devaluación interna (con caídas de salarios) como el que está teniendo lugar en las circunstancias actuales. Ello ha provocado que se dispare la tasa de morosidad, afectando a los préstamos hipotecarios para adquisición de primera vivienda como nunca había sucedido con anterioridad.

Todo ello ha generado una situación en que los procesos de ejecución hipotecaria y los correspondientes desahucios han tenido un impacto como nunca se había conocido en crisis anteriores.

En todo ese período, hasta el año 2007, cabe mencionar dos normas que supusieron una modificación importante de la legislación hipotecaria vigente:

1.- La Ley 2/1994 sobre subrogación y modificación de préstamos hipotecarios (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-7556) facilitó los trámites para que un cliente pudiera cambiar la entidad bancaria donde tenía contratada su hipoteca. Esta norma permitió a muchos clientes con hipotecas vivas aprovecharse del proceso de reducción de tipos de interés que iba a tener lugar en los años siguientes.

2.- La Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 sobre transparencia de las condiciones financieras de los préstamos hipotecarios estableció toda una serie de garantías para que cualquier cliente de una entidad financiera no contratase un préstamo hipotecario sin estar completamente informado de sus condiciones. Por desgracia, esta Orden Ministerial ha sido una norma sobre la que siempre se ha aplicado un silencio sepulcral para evitar que los clientes supieran qué derechos tenían a la hora de contratar una hipoteca:

a.- Según el artículo 13, sólo por el hecho de acudir a solicitar un préstamo hipotecario a una entidad financiera, la misma debe entregar a los solicitantes un folleto informativo referente a los gastos que conllevaría la operación, folleto que dichos solicitantes podrán conservar aunque al final no la concierten. (¿Quiénes de Vds han visto alguna vez en su vida tal folleto? Espero respuestas).

b.- El artículo 15 obliga a que, al menos CINCO DÍAS NATURALES ANTES DE LA CELEBRACIÓN DEL CONTRATO, la entidad financiera haga entrega a los solicitantes (de forma gratuita) de toda una serie de información relativa a la empresa que otorga la financiación, condiciones aprobadas, gastos del préstamo, riesgos asociados (como, p. ej., subidas de tipos de interés), etc. Y algo muy importante (y cito textualmente): “El incumplimiento de los requisitos relativos a la información previa que se deriven de los contratos, así como los relativos al suministro de dicha información previa, que se establecen en este artículo, podrá dar lugar a la invalidez de los contratos, de acuerdo con lo previsto en la legislación civil”. Es decir, que la trascendencia de este suministro de información no es un hecho menor.

c.- Pero no acaba aquí la cuestión. Una vez  que se ha aportado la información citada en el anterior apartado (y teniendo en cuenta que, a raíz de ella, se generarán negociaciones que hagan variar su contenido), a los clientes de la entidad financiera se les debe entregar la OFERTA VINCULANTE del préstamo. En este momento, el préstamo está concedido, las condiciones están acordadas y la entidad ya hace una oferta en firme, cuya validez no puede ser inferior a diez días hábiles. Esta oferta puede ser examinada en el despacho del Notario autorizante desde tres días antes de la firma.

Si esta norma se hubiese conocido y se hubiese aplicado, es muy posible que muchas decisiones económicas se hubiesen adoptado con mayor conocimiento de causa y, a lo mejor, muchas operaciones que se formalizaron con información suficiente no hubieran llegado a nacer. A pesar de ello, y teniendo en cuenta que los derechos de información se reforzaron con la Ley 2/2009 (como veremos la semana que viene), dichos derechos siguen siendo absolutamente desconocidos para la inmensa mayoría de la población.

Existiendo esta situación normativa, fue cuando la burbuja explotó y, evidentemente, las cosas no pudieron ir a peor… Pero, de eso, hablaremos el próximo martes.