SOBRE HIPOTECAS, DESAHUCIOS Y OTROS TEMAS POLÉMICOS (II)

En la anterior entrada (http://eldedoeneldato.blogspot.com.es/2013/05/sobre-hipotecas-desahucios-y-otros.html), vimos cómo, al producirse el estallido de la burbuja inmobiliario-financiera, nuestra legislación hipotecaria seguía basándose en una norma de 1946 que no había tenido en cuenta los cambios que se habían producido en la sociedad y en la economía españolas. Básicamente, se produjeron dos fenómenos que cambiaron radicalmente la faz del país. El primero, el de la urbanización, es decir, la reducción de la población asentada en el medio rural y su migración a las ciudades, con el correspondiente y estructural factor de tensión sobre el precio de la vivienda (a partir del crecimiento de la población urbana, los lugares de elección para situar la residencia propia se reducen: son un determinado número de ciudades las que crecen, las que ofrecen oportunidades laborales y las que, viviendo en ellas, permiten obtener un buen sueldo, por lo que si añadimos población creciente sobre unos terrenos limitados, es obvio que ese factor de tensión sobre los precios tiene su lógica). El segundo, el de la bancarización. Si en 1946, la inmensa mayoría de la población tenía un bajísimo nivel de relaciones con cualquier entidad bancaria, progresivamente fue aumentando hasta el punto de que lo verdaderamente extraño era que cualquier español no tuviera algún tipo de relaciones con un banco o una caja de ahorros. Debido a que esos dos fenómenos no se tuvieron en cuenta, el punto de vista bajo el que se regula la figura jurídica de la hipoteca es única y exclusivamente garantista. Es decir, la hipoteca se concibe sólo como el instrumento que sirve de garantía a un préstamo, es, en realidad, independiente de dicho préstamo y se prescinde de si el inmueble que sirve de garantía es la vivienda habitual o no. En 1946, quien solía tener relaciones con una entidad financiera eran, normalmente, personas con nivel de renta medio o medio-alto, con buen nivel cultural y, además, la figura del préstamo hipotecario no estaba asociada con tanta intensidad como ahora a la compra de vivienda habitual. En realidad, la visión subyacente a la norma era ver con malos ojos cualquier tipo de operación de endeudamiento y, por ello, si alguien, en un momento dado no podía hacer frente a la misma, lo lógico era que sufriera las consecuencias de ello perdiendo el bien que había aportado como garantía.

¿Qué sucede a la altura de 2007, año del inicio de la crisis?




Como vimos en la anterior entrada, el porcentaje de la deuda viva por préstamos a las familias subió desde un 26,1% del PIB en 1980 a un 79,7% en 2012. El endeudamiento por adquisición de la vivienda habitual fue un factor clave para dicho endeudamiento, circunstancia reforzada por la acusada preferencia por la compra, en vez de por el alquiler, en el seno de la sociedad española (según el siguiente enlace, un 82% de las familias españolas tiene la vivienda en propiedad frente a un 50% en Francia o Alemania: http://www.actibva.com/magazine/economia-para-todos/economia-para-todos-la-riqueza-de-los-hogares). En muchas ocasiones, se tacha de irracional esta preferencia pero, en realidad, dadas las circunstancias, es más sensata de lo que parece. Y ello, por una serie de motivos relacionados con la estructura económica de España:

1.- En primer lugar, las rigideces impuestas por la Ley 26/1994 de Arrendamientos Urbanos (https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1994-26003), heredera, a su vez, de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964, ha impedido que existe una oferta amplia de viviendas en alquiler. Y, cuando el mercado es estrecho, existe siempre riesgo de volatilidad en los precios e inseguridad de oferta disponible en el futuro. Aplicado esto al alquiler de viviendas, ello significaría que circunstancias inesperadas podrían hacer disparar los precios de los alquileres y, además,  podría suceder que fuera difícil encontrar, en un momento dado, una vivienda ajustada a las necesidades y preferencias de un posible arrendatario (ubicación, precio, dimensiones…). Dicha incertidumbre es un factor de impulso a la compra en detrimento del alquiler.

2.- Un segundo factor es la incertidumbre sobre el sistema de pensiones (http://blogs.elconfidencial.com/economia/analisis-sintetia/2012/11/29/la-franja-naranja-que-hace-insostenible-el-sistema-de-pensiones-en-espana-10308). Para entender cómo afecta este hecho a la decisión sobre la compra o el alquiler de vivienda, se puede recurrir a la teoría del capital humano de Gary Becker o a la teoría del ciclo vital de Modigliani. Aunque la primera tiene una dimensión microeconómica y la segunda, macroeconómica, ambas ponen el acento en un punto esencial: cada persona no distribuye sus gastos y asigna sus recursos de forma uniforme a lo largo de su vida. Cuando sé es más joven, lo normal es que no se perciban ingresos pero se dedique tiempo a la formación para poder conseguir en el futuro un empleo cualificado y poder obtener un sueldo mejor que si no se percibiese formación. Cuando se accede al mercado laboral y se empiezan a obtener ingresos, lo normal es que las personas decidan formar una familia, deban elegir entre comprar o alquilar una vivienda e incurrir en una serie de gastos, como los relacionados con la formación de sus hijos. Poco a poco, ese nivel de gastos se va reduciendo y, cuando se accede a la jubilación, las personas van disponiendo de los ahorros constituidos durante la vida laboral. Si existen dudas sobre cuál va a ser la cuantía final de la pensión que se va a percibir, cualquier persona intentará reducir lo máximo posible sus gastos en la etapa de su jubilación. O, más bien, intentará reducir la incertidumbre sobre los gastos en los que va a incurrir. Si atendemos a la estrechez del mercado de alquiler, la decisión racional de cara a la vivienda propia es la compra, aunque sea recurriendo a financiación bancaria, y tener devuelta esa financiación en el momento de la jubilación. Entonces, el gasto para tener una vivienda se reduciría a CERO, ya que el préstamo hipotecario estaría terminado de pagar y no se tendría que afrontar ningún gasto por alquiler. Es decir, la preferencia de la compra frente al alquiler, aunque acarrea sus perjuicios (el más grave, quizás, que dificulta enormemente la movilidad geográfica), es plenamente coherente con el contexto económico de nuestro país.

3.- Otro factor que también influye es la escasez de alternativas de ahorro que, en realidad, existe en España. La rentabilidad de los depósitos a plazo fijo fue cayendo conforme se reducían los tipos de interés y, respecto a los fondos de inversión, un estudio del año 2009 de los investigadores del IESE Pablo Fernández y Vicente J. Bermejo ya apuntaba que su rentabilidad en el período 1991-2008 no había logrado ni tan siquiera batir a la inflación (http://elconfidencialdigital.com/dinero/044773/invertir-en-fondos-ya-no-es-rentable-en-los-ultimos-quince-anos-las-comisiones-se-han-comido-36000-millones-de-euros-mas-del-20-del-patrimonio-total-gestionado). En resumen, la alternativa inmobiliaria se revelaba como atractiva frente a otras posibilidades cuyos rendimientos eran tan poco satisfactorios.

Es decir, existían unas circunstancias que llevaban a que el endeudamiento de las familias para adquirir una vivienda se convirtiera en un fenómeno social generalizado (hecho antes inexistente) y, para regular dicha situación, se contaba con una norma legal que no contemplaba que dicha situación fuera posible ni imaginable.

Sólo con el estallido de la crisis (de esta crisis, habría que decir, con un fenómeno como la fuerte caída del precio de la vivienda que no se había conocido con tanta intensidad en el pasado, como ya explicamos en la anterior entrada) empezaron a aflorar las consecuencias no previstas de esa normativa y se abordó un maquillaje de la misma:

1.- El 3 de noviembre de 2008, el Gobierno de José Luis Rodríguez Zapatero aprobaba, dentro de un paquete de ayuda a las familias, la moratoria parcial del pago de las cuotas hipotecarias para las personas desempleadas, a los autónomos que hubieran perdido su negocio y a los pensionistas con cargas familiares (http://www.elmundo.es/mundodinero/2008/11/03/economia/1225711336.html). Por esta medida, las personas que se hallaran en alguna de las situaciones descritas podrían dejar de pagar, durante 24 meses, el pago del 50% de la cuota hipotecaria, con un máximo de 500 euros por mes. Los pagos pendientes quedarían garantizados por el Instituto de Crédito Oficial (ICO). En rugby, existe una bonita expresión que sirve para calificar esta medida: “patada a seguir”. Porque, obviamente, tal como estaba diseñada, lo que implicaba era que, al cabo de los dos años, los inicialmente beneficiados se encontrarían con que su deuda habría aumentado significativamente. A esa altura de la crisis, no se pensó en ello porque, en el fondo, se pensaba que por arte de magia las vacas gordas volverían a pastar en los prados.

2.- El 1 de abril de 2009, se publicaba en el Boletín Oficial del Estado la Ley 2/2009, por la que se regulaba “la contratación con los consumidores de préstamos o créditos hipotecarios y de servicios de intermediación para la celebración de contratos de préstamo o crédito (http://www.boe.es/boe/dias/2009/04/01/pdfs/BOE-A-2009-5391.pdf). Lo curioso de esta ley es que, según rezaba ya su Exposición de Motivos, su aplicación se limitaba a las empresas distintas a las entidades de crédito, ya que su ámbito se limitaba al de las empresas que prestaban servicios de intermediación financiera entre sus clientes y dichas entidades de crédito. Se suponía que con la Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994 (que vimos la semana pasada) ya se cumplían los requisitos de información suficiente a los consumidores. Lo que sucede es que esos requisitos son ignorados por la inmensa mayoría de la población (es decir, el mejor servicio que se podría hacer, y que nadie ha hecho hasta la fecha, es realizar la edición masiva de un folleto con el contenido de esa orden ministerial para conseguir que todo español conozca los derechos que le asisten a la hora de firmar una hipoteca, pero me temo que nadie, entre quienes tienen alguna responsabilidad, está por la labor).

Con la llegada al poder del gobierno de Mariano Rajoy, se adoptaron otras medidas que, en lo esencial, se regían por la misma filosofía de postergar decisiones importantes en la esperanza de que la recuperación llegaría mientras tanto. De ello, además de algunos argumentos expuestos por la Plataforma de Afectados por las Hipotecas (PAH), hablaremos la semana que viene.