El pasado 23 de abril, el
Gobierno resumió en un documento todas las medidas que había puesto en marcha
para reformar la legislación hipotecaria existente en España (http://estaticos.elmundo.es/suvivienda/documentos/medidashipotecariasgobierno.pdf).
Vamos a utilizarlo como base para explicar lo realizado en el último año y
medio. Según dicho documento, se han aprobado cuatro medidas para afrontar la
cuestión: el Código de Buenas Prácticas (Real Decreto-Ley 6/2012), el Real
Decreto-Ley 27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección de los
deudores hipotecarios (que abordó la situación de quienes se hallan inmersos en
un procedimiento de ejecución hipotecaria y se crea el Fondo Social de Vivienda
para quienes ya han sido desahuciados) y la Ley de de Protección de Deudores
Hipotecarias (que se publicó en el Boletín Oficial del Estado el pasado 15 de
mayo de 2013). Veamos qué cambios introducen cada una de estas disposiciones.
El Código de Buenas Prácticas fue aprobado el 9 de marzo de 2012 (http://www.boe.es/boe/dias/2012/03/10/pdfs/BOE-A-2012-3394.pdf)
y consistía en un procedimiento de aceptación voluntaria por parte de las
entidades financieras de aplicación a aquellos deudores hipotecarios que no
fuesen capaces de hacer frente a su deuda. Eso sí, una vez firmado el Código,
era de obligado cumplimiento para las entidades que lo hubieran suscrito (la
mayoría de las entidades sí se adhirió al documento: http://www.tumejorhipoteca.es/2012/04/el-boe-publica-las-entidades-adheridas.html).
El texto tenía como objetivo facilitar
la dación en pago y recogía las siguientes disposiciones:
1.- Ámbito de aplicación.- Se delimitará a aquellos casos en los
que la casa hipotecada sea la primera y única vivienda de la familia y cuando
todos los miembros de la misma carezcan de rentas del trabajo o procedentes de
actividades económicas. La cuota hipotecaria del préstamo a afrontar debería
ser superior al 60% de los ingresos netos de la unidad familiar y la misma
deberá carecer de cualquier otro elemento patrimonial con el que pudiera
saldarse la deuda. Las viviendas que pueden acogerse al código son aquellas
cuyo valor de adquisición no haya superado los siguientes límites:
- 200.000 euros para municipios
de más de un millón de habitantes:
- 180.000 euros para municipios
de más de 500.000 habitantes o integrados en áreas metropolitanas que superen
el millón de habitantes;
- 150.000 euros para municipios
de más de cien mil habitantes;
- 120.000 euros para municipios
de menos de cien mil habitantes.
2.- Limitación de intereses de mora.- Para aquellas familias
incluidas en el ámbito definido en el anterior párrafo, se limita el interés de
mora a imputar de forma que a las cantidades debidas y no pagadas se les
aplicará el interés acordado más un 2,5%.
3.- Fases del procedimiento.- El procedimiento establecido por
el Código de Buenas Prácticas tenía tres fases:
a.- Solicitud de reestructuración de la deuda hipotecaria.- Aquellos
deudores cuyo procedimiento de ejecución no se han iniciado, podrían solicitar
a la entidad financiera un plan para reestructurar su deuda, plan que debería
incluir las siguientes actuaciones: establecimiento de un plazo de carencia de
cuatro años en la amortización de capital del préstamo, ampliación del plazo de
amortización del préstamo hasta un período de 40 años a contar desde el momento
de la concesión del préstamo y reducción del tipo de interés aplicable al
Euribor + 0,25 durante el período de carencia.
b.- Establecimiento de medidas complementarias.- Si, aplicando el plan
de reestructuración con las actuaciones indicadas en el anterior párrafo, la
cuota hipotecaria supusiera un importe superior al 60% de los ingresos
conjuntos de la unidad familiar, los deudores podrían solicitar a la entidad
financiera una quita en el capital pendiente de su préstamo hipotecario. Las tres
reglas posibles para calcular la quita serían: 1) reducción del 25% del capital
pendiente; 2) reducción equivalente a la diferencia entre el capital amortizado
y el que guarde con el total del capital prestado la misma proporción que el
número de cuotas satisfechas por el deudor sobre el total de las debidas (con
la finalidad de que aumente la quita en la medida en que el pago de un elevado
número de cuotas no haya redundado en una reducción paralela del capital
pendiente); 3) reducción equivalente a la mitad de la diferencia existente
entre el valor actual de la vivienda y el valor que resulte de sustraer al
valor de tasación inicial dos veces la diferencia con el préstamo concedido
(con ello, se trata de incrementar el aumento de la quita conforme mayor fuera
el importe del préstamo original en relación al valor inicial de tasación). La
finalidad de la quita sería que el importe de la cuota resultante fuera
inferior al 60% de los ingresos conjuntos de la unidad familiar. Podrían acogerse
a esta segunda fase, además de quienes hayan recurrido a la primera, quienes
estén inmersos en un procedimiento de ejecución hipotecaria en el que se haya
producido el anuncio de la subasta.
c.- Dación en pago de la vivienda habitual.- Transcurridos doce meses
desde la solicitud de reestructuración, si, aplicando las medidas antes
indicadas, no se consigue que la cuota hipotecaria sea inferior al 60% de los
ingresos conjuntos de la unidad familiar, los deudores podrán entregar el bien
hipotecado a la entidad financiera con el fin de cancelar completamente
la deuda. Si el deudor lo solicita en el momento de la dación en pago, podrá
estar durante un plazo de dos años en la vivienda en el concepto de
arrendatario, satisfaciendo una renta anual del 3% del importe total de la
deuda en el momento de la dación.
El gran problema de este Código
es que, en gran medida, ignora el principal problema relacionado con el impago
de los préstamos hipotecarios y es el de la ausencia de ingresos de la unidad
familiar. Cuando el Código indica que es necesario que ninguno de sus miembros
tenga ingresos por trabajo o actividades económicas y, al mismo tiempo, habla
de que la cuota resultante de la reestructuración no supere el 60% de los
ingresos familiares, se está refiriendo evidentemente a que existan percepciones
del seguro de desempleo. Pero, ¿qué sucede si la prestación por desempleo se ha
agotado o no existe derecho a la misma porque los miembros de la unidad
familiar eran autónomos?¿Qué sucede si, además, el valor actual de la vivienda
está por debajo del importe de la deuda pendiente del préstamo hipotecario?
Pues que, para proceder a la dación en pago, es necesario que pase un plazo de
doce meses. La cuestión es que la situación descrita es la que está causando
habitualmente el problema de los desahucios y el de la existencia de deuda
pendiente cuando la ejecución hipotecaria ha sido realizada. Otra cuestión que
la norma no tiene en cuenta es cuál es el importe que podría quedar tras
destinar un 60% de los ingresos al pago de la cuota hipotecaria. ¿Cubre ese 40%
el mínimo vital para que una familia pueda hacer frente a sus gastos básicos
(alimentación, electricidad, gas, teléfono…)?¿Qué sucede si no lo cubre? El
Código no preveía nada en relación a ello. Adicionalmente, si una familia
carece de ingresos, ¿cómo podría solicitar a la entidad financiera convertirse
en arrendatarios de la vivienda que habitan? Por lo tanto, el Código de Buenas
Prácticas sólo ha podido beneficiar a un grupo reducido de personas que
percibían, normalmente, prestaciones de desempleo y que, gracias a que el
importe de las mismas era lo suficientemente elevado, las medidas de
reestructuración les han permitido obtener un cierto desahogo temporal. (¿Qué
ocurre si, tras agotar la prestación por desempleo, ningún miembro de la unidad
familiar puede conseguir trabajo? Tampoco se prevé nada al respecto.)
Dadas las limitaciones del Código
de Buenas Prácticas (y que había entidades, sobre todo extranjeras, que no se
acogieron al mismo), el Gobierno aprobó el 15 de
noviembre de 2012, el Real Decreto-Ley
27/2012 de medidas urgentes para reforzar la protección a los deudores
hipotecarios (http://www.boe.es/boe/dias/2012/11/16/pdfs/BOE-A-2012-14115.pdf).
Este Decreto-Ley comprende dos aspectos claramente diferenciados:
1.- Por un lado, se paralizaban durante dos años los
desahucios, en su fase final, cuando los afectados estén incluidos dentro de
colectivos que el Real Decreto-Ley define como “especialmente vulnerables”:
- Cuando los ingresos de la
unidad familiar no superen en tres veces el nivel de renta marcado por el IPREM
(Indicador Público de Rentas de Efectos Múltiples). Es decir, 1.597,00 euros
mensuales.
- Cuando la cuota hipotecaria
supere el 50% de los ingresos netos.
- Cuando se haya producido una
alteración significativa en las circunstancias económicas de los deudores, como
que la hipoteca sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5 veces en
los últimos 4 años.
- Cuando el crédito hipotecario
afectado se refiera a la única vivienda del deudor y se haya concedido para la
adquisición de la misma.
Para la paralización de los
desahucios, era necesario, adicionalmente, una serie de requisitos:
- Que se trate de familias
numerosas o con niños menores de 3 años de edad.
- Unidades monoparentales con al
menos dos hijos menores a su cargo.
- Familias que tengan a su cargo
a personas en situación de discapacidad en un grado superior al 33% o
dependencia que incapacite de modo permanente para una actividad laboral.
- Deudores en paro y que hayan
agotado las prestaciones por desempleo.
- Personas incluidas en supuestos
de violencia de género.
2.- Por otro lado, se crea un fondo social de viviendas
destinadas al alquiler y que se nutriría de inmuebles adjudicados a la
banca que hubieran entrado a formar parte del FROB.
Mientras que, en relación al
primer apartado, se mantiene la idea de “patada a seguir” de la que ya hablamos
en la anterior entrada (y ello lo confirma la Exposición de Motivos de la norma
cuando dice que “los deudores hipotecarios especialmente vulnerables” no podrán
“ser desalojados de sus viviendas, con la confianza de que, a la
finalización de este período, habrán superado la situación de dificultad en que
se puedan encontrar en el momento actual”). Respecto al Fondo Social de
Viviendas, pocas noticias (o, prácticamente, ninguna) ha habido desde entonces.
Dado el carácter parcial de las
reformas normativas que se iban produciendo, era normal que empezaran a surgir
propuestas destinadas a resolver de modo global los problemas derivados de la
actual legislación hipotecaria. Entre ellas, la que tuvo más resonancia fue la
Iniciativa Legislativa Popular (ILP) propuesta por la Plataforma de Afectados
por la Hipoteca (PAH), origen de la Ley 1/2013 (en la siguiente entrada, veremos
los avatares que sufrió dicha ILP en el Parlamento hasta la aprobación de la
disposición legal citada). Sin embargo, viendo los argumentos que aparecen en
la página web de la PAH (http://afectadosporlahipoteca.com/manifiesto-pah/),
comprobamos que no realiza un análisis que afronte, de verdad, el núcleo del
problema. Tiene razón en que “hay miles de familias en situaciones dramáticas”
(es innegable) y también en que “la administración no está proponiendo ninguna
solución” (por lo visto, hasta ahora, se ha limitado en hacer retoques
normativos con la esperanza de que llegue la recuperación económica) pero dice
verdades a medias en el siguiente párrafo:
“Las personas hipotecadas
denunciamos que somos víctimas de un
fraude hipotecario generalizado y de unas cláusulas contractuales abusivas.
Fueron los bancos los que facilitaron y otorgaron hipotecas a pesar de que
muchos de nosotros no éramos sujetos de crédito y teníamos unos ingresos bajos.
Sobrevaloraron la tasación de la vivienda, inflando el precio, y aumentando así
la deuda contraída. Pero la lista de irregularidades no acaba aquí: comisiones
abusivas; contratación de seguros caros e inútiles; intereses variables
referenciados al euribor más unos diferenciales
desorbitados; información sesgada, cuando no engañosa, sobre posibles aumentos
de la hipoteca, etc. Todo ello con una finalidad inequívoca: optimizar
beneficios y sortear los controles de riesgo que todo sistema crediticio
razonable debería tener.”
¿Dónde está la verdad a medias de
este párrafo? Básicamente, en que el problema fundamental de los impagos
hipotecarios proviene de la imposibilidad sobrevenida, por
la pérdida de su empleo o el cierre de su negocio, de hacer frente a las cuotas
de los préstamos. Es cierto (como hemos dicho en relación a lo que obliga la
Orden Ministerial de 5 de mayo de 1994) que ha habido una gran opacidad por
parte de las entidades financieras a la hora de establecer las condiciones
fijadas en los préstamos hipotecarios y que se han concedido operaciones a
personas con manifiesta incapacidad para hacer frente, de forma previsible, a
las mismas. Sin embargo, la trascendencia de la morosidad no deriva de este
hecho (salvo en los casos de las hipotecas multidivisa, donde las deficiencias
en la información sí han sido decisivas a la hora de que los hipotecados
valorasen incorrectamente los riesgos implicados, así como en muchos casos de
operaciones de swap de intereses
igualmente caracterizadas por la desinformación asociada a las mismas). Para empezar,
no todos los seguros que se contrataban eran inútiles. Algunos, como el de
hogar era obligatorio y otros, como el de Incapacidad Temporal y/o Desempleo,
podían aliviar los efectos de contingencias inesperadas. Tampoco el problema ha
residido, con carácter general, en la subida de las cuotas hipotecarias. De
hecho, el Euribor se encuentra, actualmente, en mínimos históricos. Observen la
evolución de dicho tipo de interés desde su nacimiento en 1998 y verán que, a
día de hoy, se halla en los niveles más bajos de su historia:
Fuente: Banco de España
El núcleo del problema reside en
las consecuencias del aumento brutal del desempleo y en los efectos de la
crisis en la actividad de muchos autónomos y empresarios. La caída de ingresos
subsiguiente, la caída del precio de la vivienda y la parálisis del mercado
inmobiliario son las razones que llevan al callejón de salida actual. Ante
ello, aunque muchos de los factores mencionados en el párrafo transcrito no hubieran
existido, el problema actual existiría, más o menos, como existe, sin que las
diferencias fuesen especialmente apreciables. Si la PAH no ha conseguido más
apoyo popular es, posiblemente, porque muchos no identifican que sus argumentos
vayan a la esencia de la problemática que estamos viviendo.
En la siguiente entrada,
analizaremos el contenido de la Ley 1/2013 y empezaremos a proponer ideas
acerca de en qué sentido debería ser modificada la legislación hipotecaria
vigente.
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