SOBRE HIPOTECAS, DESAHUCIOS Y OTROS TEMAS POLÉMICOS (IV)






1.- La primera, que nuestra Ley Hipotecaria actual data de 1946 y que fue diseñada en un contexto socioeconómico radicalmente diferente del actual.

2.- La segunda, que el principal factor que ha cambiado desde el año de aprobación de la actual legislación hipotecaria ha sido la acusada preferencia de los españoles por la adquisición de la vivienda propia (en detrimento del alquiler) y que la forma típica de acceder a dicha propiedad ha sido la concesión de financiación bancaria para ello.

3.- La tercera, que, aunque la opacidad que la banca ha utilizado en relación a la contratación de las operaciones hipotecarias, ha podido influir en que muchos consumidores no tuvieran claros todos los extremos de la hipoteca constituida, el motivo principal de la mayor parte de los impagos y los desahucios que están teniendo lugar es el conjunto de condiciones económicas negativas asociadas a la crisis y que han provocado un fuerte aumento del desempleo (podremos aportar datos precisos en relación a ello).



En este contexto, ha tenido lugar la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf). El origen de esta norma es la Iniciativa Legislativo Popular (ILP) promovida por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que incluía la aprobación de una moratoria para los desahucios hipotecarios que estaban teniendo lugar, la fijación de la dación en pago (es decir, que la entrega del bien hipotecado supusiera la cancelación automática de toda la deuda hipotecaria) como principio general, incluso con efectos retroactivos (es decir, incluso para los desahucios que ya hubieran tenido lugar con anterioridad a la entrada en vigor de la norma a aprobar) y el fomento del alquiler social. Como la mayoría parlamentaria del Partido Popular no estaba de acuerdo con los principios generales de la iniciativa que las Cortes debían considerar, aceptó el trámite de la iniciativa pero la modificó sustancialmente conforme los trámites parlamentarios se fueron sucediendo. La pregunta obvia es: y si no estaba de acuerdo, ¿por qué no utilizó su mayoría para rechazarla? (hubiera sido lo coherente). Pues en parte porque existía la opinión generalizada de que algo estaba fallando en nuestra actual legislación hipotecaria (creo haber demostrado que ese estado de opinión tiene un fundamento cierto), y no se deseaba ir a contracorriente de la misma, y en parte porque tampoco existía una alternativa por parte del Gobierno a la propuesta realizada por la PAH (en realidad, hasta dudo que el ejecutivo sea consciente de la naturaleza de la cuestión tal como la hemos explicado aquí). ¿En qué consiste la Ley 1/2013, según los términos en los que ha sido aprobada? 

1.- En primer lugar, se mantiene la suspensión de los desahucios de modo similar (sólo existe alguna leve modificación) a como lo hacía el Decreto-Ley 27/2012 (analizado en la anterior entrada). Es decir, se suspende por dos años (contados a partir de la fecha de la entrada en vigor de la ley) los desahucios en los que los deudores hipotecarios se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad (familias numerosas, unidades familiares monoparentales con dos hijos a su cargo, unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años, unidad familiar en la que un deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo y haya agotado las prestaciones asociadas a dicha circunstancia, unidad familiar en que uno de sus miembros se encuentre en situación de discapacidad superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente para cualquier tipo de actividad laboral, unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género) y en que concurran una serie de circunstancias (que la hipoteca que garantice el préstamo recaiga sobre la única vivienda del deudor, que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la unidad familiar, que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas en términos de acceso a la vivienda –fijándose para ello que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por 1,5- y que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM –similar al anterior indicador de salario mínimo interprofesional-, siendo de cuatro veces el límite en caso de existencia de discapacidad, dependencia o incapacidad y de cinco en caso de parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad intelectual con un grado superior al 33% o si la discapacidad es física o sensorial con un grado superior al 65%.

Todas estas condiciones son prácticamente las mismas que ya aparecían en el mencionado Decreto-Ley 27/2012, por lo que no aportan nada a la legislación existente. Como ya he dicho, el Gobierno no aceptaba los términos de la ILP presentada pero no se atrevió a rechazarla y, ante la ausencia de una propuesta alternativa (que es, en mi opinión, lo más grave del asunto) se ha limitado a copiar un texto legal ya vigente (por lo que no era necesario aprobar otro para que sus disposiciones tuvieran validez).




2.- Para las hipotecas constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del dinero. Teniendo en cuenta que, actualmente, el tipo de interés legal del dinero es del 4% (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf), el tipo de demora máximo queda fijado en el 12%. Otra disposición de la norma es que los intereses de demora no podrán ser capitalizados y sólo podrán aplicarse sobre el principal pendiente de pago, de forma que se evita que los intereses de demora hagan aumentar exponencialmente la deuda del préstamo impagado.

3.- Por otra parte, se realizan los cambios normativos obligados por la Sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, la cual estableció que el procedimiento español de ejecución hipotecaria no preveía mecanismos por los que el deudor hipotecario pudiera alegar la existencia de cláusulas abusivas en las operaciones contratadas (http://www.elconfidencial.com/vivienda/2013/03/14/la-justicia-europea-considera-ilegal-y-abusiva-la-ley-espanola-que-regula-los-desahucios--116737/). Para resolver los problemas planteados por dicha sentencia, la ley establece una serie de disposiciones para proteger los derechos del deudor hipotecario:

a.- Se podrá paralizar la venta extrajudicial del bien hipotecado si se acredita que, ante el órgano judicial competente, se ha alegado la existencia de cláusulas abusivas en el contrato.

b.- Se revisa el procedimiento establecido por la Ley de Enjuiciamento Civil para que un deudor hipotecario pueda alegar la existencia de cláusulas abusivas en su contrato.

c.- Se establece la posibilidad de que, si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, aún quedara deuda por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con ciertas obligaciones de pago (básicamente, el pago del 65% de la deuda remanente en un plazo de 5 años o el pago del 80% en un plazo de 10 años); 

d.- Se exigirá expresión manuscrita del prestatario por la cual el mismo manifieste que ha sido adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados de la contratación de la operación hipotecario cuando la misma incluya cláusulas techo o cláusulas suelo en el caso de que la variabilidad a la baja sea inferior al límite de variabilidad al alza, cuando la misma lleve asociada la contratación de un instrumento de cobertura del riesgo de tipos de interés (como los tristemente famosos swaps de intereses) o cuando sea concedida en una o varias divisas (lo cual cubre las también tristemente famosas “hipotecas multidivisa”).

e.- Se permite, finalmente, que el deudor participe de de la eventual revalorización futura de la vivienda ejecutada.

4.- Como otras disposiciones complementarias, se establecen normas con los siguientes objetivos:

a.- Se mejoran los procedimientos de subasta, de forma que se facilita el acceso a postores (se disminuye el aval necesario para pujar del 20 al 5% del valor de tasación de los bienes y se duplica el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio de la adjudicación); se fija que el valor de tasación a efectos de subasta no podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el préstamo; finalmente, en caso de que la subasta concluyera sin postor, se eleva, para los casos de vivienda habitual, del 60 al 70% los porcentajes de adjudicación del bien.

b.- Se refuerza la independencia de las sociedades de tasación en relación a las entidades de crédito.

Es decir, salvo la mejora en la protección del prestatario ante la existencia de cláusulas abusivas (algo que venía obligado por una sentencia de la Unión Europea), la limitación de los intereses de demora y el reforzamiento de la independencia de las entidades tasadoras, poco más se ha aprobado para solucionar el problema principal. Veamos el siguiente cuadro, que procede de la Encuesta de Personas sin Hogar del INE, cuyos datos se publicaron el 21 de diciembre de 2012 (http://www.ine.es/prensa/np761.pdf):





Fuente: INE


Según dicha encuesta, un 45% de las personas, ante la pregunta sobre los motivos por los que se han quedado sin hogar, contestaban que por pérdida de trabajo, un 26% porque no pudo pagar el alojamiento y un 20,9% por separación de la pareja. Los restantes motivos tienen porcentajes menores. Es decir, las causas que llevan a la pérdida de un hogar me parece que están claras. En la siguiente entrada, volveremos a estos datos.

Pero hay un segundo factor que no podemos tampoco olvidar. Cuando hemos revisado todas los cambios normativos, echo en falta algo que supone la gran diferencia que hay entre la morosidad que existía antes del estallido de la crisis y la morosidad que existe actualmente. Antes de 2007, la influencia de las circunstancias macroeconómicas era irrelevante en el grado de morosidad hipotecaria existente. Más bien, la mitigaba porque si alguien, por cualquier motivo, no podía hacer frente a su préstamo, podía vender su vivienda y obtener un importe superior al principal pendiente. Por ello, acababa teniendo más peso la actuación de los llamados “morosos profesionales” y los casos de negligencia en la gestión de los asuntos financieros personales. Después de 2007, el panorama ha cambiado radicalmente. Desde ese año, las circunstancias macroeconómicas han sido el factor clave que explica el nivel de morosidad que se ha producido. Ahora bien, teniendo esto en cuenta, hagámonos la siguiente pregunta: ¿qué diferencia hay en el trato recibido por un deudor que actuado negligentemente o de mala fe y otro que únicamente es víctima de adversidades económicas extremas? Si hacemos excepción de la aplicación del Derecho Penal (que permitiría encausar a un “moroso profesional” por estafa), en relación a la mecánica de los procedimientos de ejecución, ninguna en realidad.

Quedémonos con esas dos ideas (las causas de pérdida del hogar y la no consideración de la responsabilidad real del deudor) para, en la siguiente entrada, comentar nuestra propuesta.


 

 


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