Tengamos en cuenta tres
conclusiones que quiero recalcar en este momento de las entradas
anteriores de esta serie (http://eldedoeneldato.blogspot.com.es/2013/05/sobre-hipotecas-desahucios-y-otros.html,
http://eldedoeneldato.blogspot.com.es/2013/05/sobre-hipotecas-desahucios-y-otros_13.html
y http://eldedoeneldato.blogspot.com.es/2013/05/sobre-hipotecas-desahucios-y-otros_20.html):
1.- La primera, que nuestra Ley
Hipotecaria actual data de 1946 y que fue diseñada en un contexto
socioeconómico radicalmente diferente del actual.
2.- La segunda, que el principal
factor que ha cambiado desde el año de aprobación de la actual legislación
hipotecaria ha sido la acusada preferencia de los españoles por la adquisición
de la vivienda propia (en detrimento del alquiler) y que la forma típica de
acceder a dicha propiedad ha sido la concesión de financiación bancaria para
ello.
3.- La tercera, que, aunque la
opacidad que la banca ha utilizado en relación a la contratación de las
operaciones hipotecarias, ha podido influir en que muchos consumidores no
tuvieran claros todos los extremos de la hipoteca constituida, el motivo
principal de la mayor parte de los impagos y los desahucios que están teniendo
lugar es el conjunto de condiciones económicas negativas asociadas a la crisis
y que han provocado un fuerte aumento del desempleo (podremos aportar datos
precisos en relación a ello).
En este contexto, ha tenido lugar
la aprobación de la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la
protección de los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler
social (http://www.boe.es/boe/dias/2013/05/15/pdfs/BOE-A-2013-5073.pdf).
El origen de esta norma es la Iniciativa Legislativo Popular (ILP) promovida
por la Plataforma de Afectados por la Hipoteca (PAH), que incluía la aprobación
de una moratoria para los desahucios hipotecarios que estaban teniendo lugar,
la fijación de la dación en pago (es decir, que la entrega del bien hipotecado
supusiera la cancelación automática de toda la deuda hipotecaria) como
principio general, incluso con efectos retroactivos (es decir, incluso para los
desahucios que ya hubieran tenido lugar con anterioridad a la entrada en vigor
de la norma a aprobar) y el fomento del alquiler social. Como la mayoría
parlamentaria del Partido Popular no estaba de acuerdo con los principios
generales de la iniciativa que las Cortes debían considerar, aceptó el trámite
de la iniciativa pero la modificó sustancialmente conforme los trámites
parlamentarios se fueron sucediendo. La pregunta obvia es: y si no estaba de
acuerdo, ¿por qué no utilizó su mayoría para rechazarla? (hubiera sido lo
coherente). Pues en parte porque existía la opinión generalizada de que algo
estaba fallando en nuestra actual legislación hipotecaria (creo haber
demostrado que ese estado de opinión tiene un fundamento cierto), y no se
deseaba ir a contracorriente de la misma, y en parte porque tampoco existía una
alternativa por parte del Gobierno a la propuesta realizada por la PAH (en
realidad, hasta dudo que el ejecutivo sea consciente de la naturaleza de la
cuestión tal como la hemos explicado aquí). ¿En qué consiste la Ley 1/2013,
según los términos en los que ha sido aprobada?
1.- En primer lugar, se mantiene
la suspensión de los desahucios de modo similar (sólo existe alguna leve modificación) a como lo hacía el Decreto-Ley
27/2012 (analizado en la anterior entrada). Es decir, se suspende por dos años (contados a partir de la fecha de la
entrada en vigor de la ley) los desahucios en los que los deudores
hipotecarios se encuentren en una situación de especial vulnerabilidad
(familias numerosas, unidades familiares monoparentales con dos hijos a su
cargo, unidad familiar de la que forme parte un menor de tres años, unidad
familiar en la que un deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo
y haya agotado las prestaciones asociadas a dicha circunstancia, unidad
familiar en que uno de sus miembros se encuentre en situación de discapacidad
superior al 33%, situación de dependencia o incapacidad permanente para
cualquier tipo de actividad laboral, unidad familiar en la que exista una
víctima de violencia de género) y en que concurran una serie de circunstancias
(que la hipoteca que garantice el préstamo recaiga sobre la única vivienda del
deudor, que la cuota hipotecaria supere el 50% de los ingresos netos de la
unidad familiar, que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud,
la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus
circunstancias económicas en términos de acceso a la vivienda –fijándose para
ello que el esfuerzo que representa la carga hipotecaria sobre la renta familiar
se haya multiplicado por 1,5- y que el conjunto de los ingresos de los miembros
de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el IPREM –similar al
anterior indicador de salario mínimo interprofesional-, siendo de cuatro veces
el límite en caso de existencia de discapacidad, dependencia o incapacidad y de
cinco en caso de parálisis cerebral, enfermedad mental o discapacidad
intelectual con un grado superior al 33% o si la discapacidad es física o
sensorial con un grado superior al 65%.
Todas estas condiciones son prácticamente las
mismas que ya aparecían en el mencionado Decreto-Ley 27/2012, por lo que no
aportan nada a la legislación existente. Como ya he dicho, el Gobierno no
aceptaba los términos de la ILP presentada pero no se atrevió a rechazarla y,
ante la ausencia de una propuesta alternativa (que es, en mi opinión, lo más
grave del asunto) se ha limitado a copiar un texto legal ya vigente (por lo que
no era necesario aprobar otro para que sus disposiciones tuvieran validez).
2.- Para las hipotecas
constituidas sobre vivienda habitual, se limitarán los intereses de demora que
pueden exigir las entidades de crédito a tres veces el interés legal del
dinero. Teniendo en cuenta que, actualmente, el tipo de interés legal del
dinero es del 4% (http://www.bde.es/webbde/es/estadis/infoest/a1901.pdf),
el tipo de demora máximo queda fijado en el 12%. Otra disposición de la norma
es que los intereses de demora no podrán ser capitalizados y sólo podrán
aplicarse sobre el principal pendiente de pago, de forma que se evita que los
intereses de demora hagan aumentar exponencialmente la deuda del préstamo
impagado.
3.- Por otra parte, se realizan
los cambios normativos obligados por la Sentencia del Tribunal de Justicia de
la Unión Europea de 14 de marzo de 2013, la cual estableció que el
procedimiento español de ejecución hipotecaria no preveía mecanismos por los
que el deudor hipotecario pudiera alegar la existencia de cláusulas abusivas en
las operaciones contratadas (http://www.elconfidencial.com/vivienda/2013/03/14/la-justicia-europea-considera-ilegal-y-abusiva-la-ley-espanola-que-regula-los-desahucios--116737/).
Para resolver los problemas planteados por dicha sentencia, la ley establece una
serie de disposiciones para proteger los derechos del deudor hipotecario:
a.- Se podrá paralizar la venta
extrajudicial del bien hipotecado si se acredita que, ante el órgano judicial
competente, se ha alegado la existencia de cláusulas abusivas en el contrato.
b.- Se revisa el procedimiento
establecido por la Ley de Enjuiciamento Civil para que un deudor hipotecario
pueda alegar la existencia de cláusulas abusivas en su contrato.
c.- Se establece la posibilidad
de que, si tras la ejecución hipotecaria de una vivienda habitual, aún quedara deuda
por pagar, durante el procedimiento de ejecución dineraria posterior se podrá
condonar parte del pago de la deuda remanente, siempre que se cumpla con
ciertas obligaciones de pago (básicamente, el pago del 65% de la deuda
remanente en un plazo de 5 años o el pago del 80% en un plazo de 10 años);
d.- Se exigirá expresión
manuscrita del prestatario por la cual el mismo manifieste que ha sido
adecuadamente advertido de los posibles riesgos derivados de la contratación de
la operación hipotecario cuando la misma incluya cláusulas techo o cláusulas
suelo en el caso de que la variabilidad a la baja sea inferior al límite de
variabilidad al alza, cuando la misma lleve asociada la contratación de un
instrumento de cobertura del riesgo de tipos de interés (como los tristemente
famosos swaps de intereses) o cuando
sea concedida en una o varias divisas (lo cual cubre las también tristemente
famosas “hipotecas multidivisa”).
e.- Se permite, finalmente, que
el deudor participe de de la eventual revalorización futura de la vivienda
ejecutada.
4.- Como otras disposiciones
complementarias, se establecen normas con los siguientes objetivos:
a.- Se mejoran los procedimientos
de subasta, de forma que se facilita el acceso a postores (se disminuye el aval
necesario para pujar del 20 al 5% del valor de tasación de los bienes y se
duplica el plazo de tiempo para que el rematante de una subasta consigne el precio
de la adjudicación); se fija que el valor de tasación a efectos de subasta no
podrá ser inferior al 75% del valor de tasación que sirvió para conceder el
préstamo; finalmente, en caso de que la subasta concluyera sin postor, se
eleva, para los casos de vivienda habitual, del 60 al 70% los porcentajes de
adjudicación del bien.
b.- Se refuerza la independencia
de las sociedades de tasación en relación a las entidades de crédito.
Es decir, salvo la mejora en la
protección del prestatario ante la existencia de cláusulas abusivas (algo que
venía obligado por una sentencia de la Unión Europea), la limitación de los
intereses de demora y el reforzamiento de la independencia de las entidades
tasadoras, poco más se ha aprobado para solucionar el problema principal.
Veamos el siguiente cuadro, que procede de la Encuesta de Personas sin Hogar del
INE, cuyos datos se publicaron el 21 de diciembre de 2012 (http://www.ine.es/prensa/np761.pdf):
Fuente: INE
Según dicha encuesta, un 45% de las personas, ante la pregunta
sobre los motivos por los que se han quedado sin hogar, contestaban que por pérdida de trabajo, un 26% porque no pudo pagar el alojamiento y un 20,9% por separación de la
pareja. Los restantes motivos tienen porcentajes menores. Es decir, las
causas que llevan a la pérdida de un hogar me parece que están claras. En la
siguiente entrada, volveremos a estos datos.
Pero hay un segundo factor que no
podemos tampoco olvidar. Cuando hemos revisado todas los cambios normativos,
echo en falta algo que supone la gran diferencia que hay entre la morosidad que
existía antes del estallido de la crisis y la morosidad que existe actualmente.
Antes de 2007, la influencia de las circunstancias macroeconómicas era
irrelevante en el grado de morosidad hipotecaria existente. Más bien, la
mitigaba porque si alguien, por cualquier motivo, no podía hacer frente a su
préstamo, podía vender su vivienda y obtener un importe superior al principal
pendiente. Por ello, acababa teniendo más peso la actuación de los llamados “morosos
profesionales” y los casos de negligencia en la gestión de los asuntos
financieros personales. Después de 2007, el panorama ha cambiado radicalmente.
Desde ese año, las circunstancias macroeconómicas han sido el factor clave que
explica el nivel de morosidad que se ha producido. Ahora bien, teniendo esto en
cuenta, hagámonos la siguiente pregunta: ¿qué diferencia hay en el trato
recibido por un deudor que actuado negligentemente o de mala fe y otro que
únicamente es víctima de adversidades económicas extremas? Si hacemos excepción
de la aplicación del Derecho Penal (que permitiría encausar a un “moroso
profesional” por estafa), en relación a la mecánica de los procedimientos de
ejecución, ninguna en realidad.
Quedémonos con esas dos ideas (las
causas de pérdida del hogar y la no consideración de la responsabilidad real
del deudor) para, en la siguiente entrada, comentar nuestra propuesta.
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